ゆず不動産株式会社

【事業背景と不動産業としての信条】長年この業界でご活躍されていますが、あえて『空き家問題』や『中古住宅の再生・流通』という、専門知識と手間が必要とされる分野に事業の軸足を置かれた背景と、不動産業として最も大切にされていることを教えていただけますか？

人口減少や少子高齢化に伴い、空き家は年々増加しています。不動産も「売れる時代」から、「これからどう活かすのか、どう次の世代へ承継していくのか」を考える時代になったと感じています。

空き家や相続不動産の問題は、単に不動産を売買するだけでは解決できません。相続や税務、法務・権利関係、建物の状態、さらには家族それぞれの思いや事情など、さまざまな問題が絡み合っています。だからこそ、仲介業務だけではなく、「相談を受け、状況を整理し、分析し、その方に合った解決策を一緒に考え、提案する」ことに価値があるのではないかと思い、あえてこの分野に取り組んでいます。

私自身も、夫婦で苦労しながら建てた家には、ローンを返してきた年月や家族の思い出が詰まっています。長年暮らしてきた家や土地には、単なる「不動産」という言葉では表せない愛着があります。一方で、「子どもはこの家を使わないかもしれない。この先どうしたらいいのだろう」「子どもや孫に負担をかけたくない」という葛藤も、とてもよく理解できます。

私自身、長年不動産会社に勤務した後、高齢の親を見守りながら58歳で独立しました。その経験から、親の家や実家じまいについて悩むご家族の気持ちにも、できるだけ寄り添えるのではないかと思っています。

また、静岡市の相談窓口にも相談委員として年に数回伺っていますが、そこでは相続した土地や建物についての相談が数多く寄せられます。「何とかして差し上げたい」と感じることが多く、それも空き家問題に真剣に取り組む大きな理由の一つです。

不動産業者として、ただ「売る・買う」だけではなく、その不動産に関わる方の気持ちや将来まで考えながら、一緒に問題を整理し、次の一歩を見つけていくこと。それが、私が大切にしている不動産業のあり方です。

【中古住宅買取の現状と地域性】現在、この静岡市エリアにおける『中古住宅買取の現状』について、市場の動きや需要の増減など、どのような変化を感じていらっしゃいますか？この地域ならではの特徴（例：買い手の年齢層、求められる間取りなど）も併せて教えてください。

静岡市の中古住宅市場は、今後さらに重要になっていくと感じています。静岡市は平地が限られていることもあり、特に利便性の高い地域では土地価格も高く、「土地を購入して新築する」という選択は、以前よりも大きな住宅ローンを抱えることにつながります。一方で、建築費や住宅設備、リフォーム費用も上昇しているため、中古住宅を購入して必要な部分をリフォームしながら暮らすという選択肢は、これからますます注目されるのではないかと思っています。

ただし、静岡市は地域によって住宅事情がかなり異なります。中心部ではバス路線など公共交通機関が比較的充実しており、自動車がなくても生活しやすい地域がありますが、少し郊外に出ると、日常生活に自動車が必要になる地域も多くあります。そのため、中古住宅の価値を考える際には、単に「家がある」というだけではなく、交通の利便性や周辺環境、生活スタイルまで含めて考える必要があります。

また、買取再販という視点では、「中古住宅だから需要がある」と単純には考えられません。建物の状態が悪ければ、購入後の修繕やリフォーム費用が大きくなり、販売価格とのバランスが難しくなります。買取る側にとっても、改修費用や販売期間を含めたリスクが大きくなるため、一件一件、慎重な判断が必要です。

最近は、少人数の世帯も増えていることから、2LDK〜3LDK程度の比較的コンパクトで使いやすい間取りの住宅に需要を感じます。一方で、かつて大家族で暮らしていたような部屋数の多い大きな住宅は、立地や価格、建物の状態によっては買い手が限られるケースもあります。

だからこそ、これからの中古住宅市場では、「古いから売れない」「大きいから売れない」と一括りにするのではなく、その住宅の立地や建物の状態、間取り、リフォームの可能性、そして誰にとって価値のある住宅なのかを見極めることが重要だと考えています。

静岡市でも、空き家の流通・活用を促進する取り組みが進められており、空き家を「負動産」として終わらせるのではなく、次の人につなぎ、地域の中で再び活かしていくことが、これからますます大切になると感じています。

【地域の空き家買取のリアルな基準】実際に貴社が『地域の空き家買取』を行う際、どのようなポイントを重点的に評価されるのでしょうか？また、率直に伺いますが『こういう物件は査定や買取が難しい』というケースとその理由も教えていただけますか？

空き家の買取を考える際、まず重視するのは「その家が、今どのような状態にあるのか」ということです。長期間、人が住んでいない空き家であっても、月に一度程度は換気や通水などの管理がされている家と、長い間まったく手入れをされていない家では、同じ築年数でも状態が大きく違います。

例えば、目視で雨漏りが確認できる、床がぶかぶかする、建物内に湿気やカビがある、庭木や雑草が伸び放題になっているなど、管理不全の状態が長く続いている物件は、修繕費用や建物の劣化状況が読みづらく、買取側にとってリスクの大きい物件になります。

また、建物だけを見て判断することはできません。

・相続登記がされていない
・相続人や共有者の意見がまとまっていない
・家族の中で売却について合意ができていない
・接道していない、または接道幅が狭い
・境界が明確になっていない
・除草などの管理がされていない
・近隣とのトラブルを抱えている
・土砂災害警戒区域など、災害リスクのある地域にある
・海や河川に近く、浸水等のリスクが考えられる

といった点も重要な判断材料になります。

特に難しいのが、「不動産そのものには問題がないのに、権利関係や家族間の合意が整っていない」ケースです。例えば、相続した家を売りたいと思っていても、相続登記がされていなかったり、相続人の一人が売却に反対していたりすると、そもそも売買を進めることができません。また、接道条件や境界の問題などによって、買い手を見つけることが難しい物件もあります。

私が特に難しいと感じるのは、「売りたいけれど売れない、貸したいけれど貸せない」状態になってしまっている空き家です。

だからこそ、査定では単純に「土地はいくら、建物はいくら」と価格を出すのではなく、その不動産が実際に市場で流通できるのか、どのような方法なら次の所有者につなげられるのかを考えることが大切だと思っています。場合によっては、買取ではなく仲介の方が適していることもありますし、リフォーム、解体、土地としての活用など、別の方法を検討した方がよい場合もあります。

空き家の査定とは、単に「値段を付けること」ではなく、その不動産が抱えているリスクを一つずつ確認し、これからどのように活かし、次の人につないでいけるのかを見極めることだと考えています。

【よくある失敗と対策】空き家や中古住宅の処分・売却を考え始めた所有者様が、最初に陥りがちな『勘違い』や『見落としがちな失敗』にはどのようなものがありますか？また、それを防ぐためにまず何から始めるべきでしょうか？

空き家の処分や売却を考え始めた方から、「何から手を付けたらいいのかわからない」というご相談をよく受けます。空き家問題で最初に陥りがちなことは、所有者の方が一人で悩み、時間だけが過ぎてしまうことではないでしょうか。

「とりあえず片付けてから考えよう」「もう少し様子を見よう」と先延ばしにしているうちに、建物がさらに傷んでしまったり、相続登記や権利関係の整理が後回しになったりすることがあります。また、売却できると思っていた土地に接道や境界などの問題があり、思ったように売れないというケースもあります。

空き家問題の解決には、物件調査だけでなく、相続関係の整理、利活用の検討、売買や賃貸の仲介、リフォーム、場合によっては解体、土地家屋調査士による境界・面積の確認など、さまざまな専門的な対応が必要になることがあります。つまり、空き家は「不動産を売れば終わり」という単純な問題ではありません。

だからこそ私は、できるだけ早い段階で専門家に相談していただきたいと思っています。「何から始めればいいのかわからない」「本当に売れるのだろうか」「家族で意見がまとまらない」「誰に相談したらいいのかわからない」――そんな段階でも構いません。空き家の発生から、調査、相続や権利関係の整理、売却・賃貸・利活用、必要に応じた解体まで、その不動産が次のステップへ進むために何が必要なのかを整理し、必要に応じて各分野の専門家とも連携しながら、所有者の方を一括してサポートすることが私たちの役割だと考えています。

空き家問題は、所有者の方だけで抱え込む必要はありません。「どうしたらいいのかわからない」――その段階こそ、相談していただくタイミングです。早めに相談することで、選択肢が増え、結果として不動産をより良い形で次の世代や次の使い手につなげられる可能性があります。

【印象的な解決事例】これまでに手掛けられた買取・売却案件の中で、特に『このエリア特有の難しい物件だったけれど、無事に解決できて喜ばれた』という、印象深いエピソードを1つ教えていただけますか？

特に印象に残っているのは、築6年と比較的新しい住宅にもかかわらず、長い間売却できなかった物件です。その住宅は、約8年間、2〜3社の不動産会社に売却を依頼されていましたが、なかなか買い手が見つからず、売主様も「もう売れないのではないか」と悩まれていました。

私はまず、現地に足を運ぶことから始めました。空き家になっている住宅は、売却活動だけではなく、建物の管理も大切です。通水、換気、通電などを行いながら建物の状態を確認していく中で、トイレからの水漏れを発見しました。

そこで、単に「売れないからと価格を下げる」のではなく、まず建物そのものをきちんと調べることにしました。インスペクションを行い、さらに目に見える部分だけではなく、錆びついていたコンセントなど、細かな部分も確認して必要なリフォームを行いました。

一方で、調べていくと、その住宅には大きな魅力があることも分かってきました。腕の確かな大工さんによって丁寧に建てられた住宅であり、設計事務所にも確認をお願いしながら、図面や建築確認関係の資料まで一つひとつ確認しました。

「なかなか売れない家だから仕方がない」と諦めるのではなく、この家の本当の良さをきちんと見つけて、それを買主様に伝えたい。その思いで売却活動を続け、最終的にはオープンハウスも開催し、無事に買主様を見つけることができました。

売主様からも、買主様からも喜んでいただくことができ、とても印象に残っている仕事です。もちろん、時間も手間もかかりました。でも、この経験を通して改めて感じたのは「売れない」のではなく、「その物件の良さが十分に伝わっていない」場合があるということです。不動産の価値は、価格や築年数だけでは決まりません。

建物の状態を確認し、必要な手を入れ、その住宅が持っている本来の魅力を見つけ出し、正しく買主様に伝える。そうすることで、長い間動かなかった物件でも、新しい持ち主へつなげられることがあります。時間と手間はかかりましたが、結果として、その物件の良いところをもう一度引き上げることができた仕事だったと思っています。

【今後のビジョンと読者へのメッセージ】今後、この地域の空き家・中古住宅問題の解決に向けて、貴社が新たに挑戦したいサービスやビジョンは何でしょうか？最後に、今まさに所有物件の処分に頭を悩ませている読者の方へ、専門家としてのアドバイスやメッセージをお願いいたします。

今後取り組んでいきたいことの一つは、月に一度、無料の空き家相談会を開催することです。これまでも葬祭センターなどで行われる相談会に出向き、空き家や相続についての相談をお受けしたことがあります。しかし、相談会のテーマや参加される方の関心によっては、不動産の具体的な悩みまでお話しいただく機会が少なく、なかなか継続的な相談につながらないこともありました。

そこで、最初から「空き家」や「相続した不動産」をテーマに、所有者の方が気軽に相談できる場をつくりたいと考えています。「相続した実家をどうしたらいいかわからない」「売った方がいいのか、貸した方がいいのか迷っている」「家族にはまだ相談できていない」「そもそも、こんな不動産でも相談していいのだろうか」――そんな段階からでも気軽に相談していただける場所です。

私は現在、静岡市の空き家対策に関する取り組みにも関わりながら、地域の中で空き家問題について相談できる窓口の必要性を感じています。空き家問題は、不動産だけの問題ではありません。相続、税務、登記、建物、解体、リフォーム、家族関係など、さまざまな問題が関係します。だからこそ、一人の専門家だけですべてを解決するのではなく、必要に応じて司法書士、税理士、土地家屋調査士、建築士など、各分野の専門家と連携しながら、地域の中で解決できる仕組みをつくっていきたいと思っています。

そして、今まさに空き家や相続した不動産について悩んでいる方にお伝えしたいのは、「まだ売ると決めていなくても、相談していい」ということです。空き家になってから慌てて考えるのではなく、「この家、この先どうしよう」と思った時点で、一度専門家に相談してみてください。早い段階であればあるほど、売却、賃貸、リフォーム、解体、利活用など、さまざまな選択肢を検討することができます。

私は、不動産を「売る」ことだけを目的にするのではなく、所有者の方の気持ちや家族の事情にも寄り添いながら、その家や土地がこれからどう活かされ、次の人へどうつながっていくのかを一緒に考えることを大切にしています。

空き家のことで「どうしたらいいかわからない」と思ったら、それが相談のスタートです。一人で抱え込まず、まずは気軽にご相談ください。

「不動産を扱っているけれど、見ているのは不動産だけではない。」
家を建てた人の苦労。
その家にある家族の思い出。
相続した子どもの葛藤。
「売るしかないのかな」と悩む気持ち。
そして、誰にも相談できず、そのまま時間だけが過ぎてしまう空き家。
そこに、私が入って、「ちょっと待って。この家、まだ何かできるかもしれない」と、一緒に考える。
そんな不動産会社でありたいです。