初年度掲載 2025
その空き家の
言いにくいところを、
先にお伝えします。
空き家を売りに出すと、あとから必ず何かが出てきます。前面道路が私道だった、境界が測量図と違っていた、擁壁の工法が現行の基準に合っていない、隣地の配管が敷地内を通っていた——中野区は駅に近い代わりに細い路地と古い擁壁が多い土地で、この手の話が本当によく出ます。株式会社マークスは、物件を買うお客様に対して不動産の隠れたネガティブな面を先にお伝えすることを仕事の芯にしてきた会社です。売る側に立つときも同じで、買い手が引っかかりそうな所を、売りに出す前に洗います。そのうえで、仲介で売るのか、当社で買い取るのかをご一緒に決めます。一見評価が難しい不動産でも、その土地の本当の価値を反映した査定をお出しします。ご相談内容のプライバシーは厳守します。
§01いま、その空き家で止まっているのはどこですか
- 相続した中野区の実家が空いたままで、売るか貸すか決められていない
- 前の道が私道らしいと聞いたが、誰の持分がどうなっているのか分からない
- 隣地との間に高低差があり、古い擁壁を抱えたままになっている
- 境界の杭が見当たらず、測量図と現況が合っているのか不安がある
- 解体してから売ったほうがいいのか、建物を残したまま売ったほうがいいのか判断できない
- 他県に住んでいて、現地を見に行くこと自体が難しい
- 他社で査定を出してもらったが、その数字の根拠が分からないままになっている
- 過去に何かあった物件で、そのまま出していいものか迷っている
この段階で、売る・貸す・残すを決めていただく必要はありません。まずは何が論点になるのかを洗い出すところからお受けしています。当社は所有者の方に対しても、買主の方に対しても、不利になりそうな事実を先にお伝えする立場を取っています。
§02先に、期限のある手続きを押さえてください
相続で受け取った不動産には、いま登記の期限がついています。売るかどうかを決めるより前に、こちらは動きます。登記の手続きそのものは司法書士の領域ですので当社が代行することはできませんが、期限を知らないまま過ぎてしまう方が実際にいらっしゃるので、はじめにお伝えしています。
| 項目 | 相続登記の義務化 | 住所等変更登記の義務化 |
|---|---|---|
| 対象 | 不動産の所有者が死亡し、所有権が相続人に移転した場合 | 登記名義人自身の住所・氏名（名称・所在地）が変更された場合 |
| 義務開始 | 2024/4/1 | 2026/4/1 |
| 申請期限 | 取得を知った日から3年以内 | 変更があった日から2年以内 |
| 過料 | 10万円以下 | 5万円以下 |
| 経過措置 | 2024/4/1以前の相続も対象（2027/3/31まで） | 2026/4/1以前の変更も対象（2028/3/31まで） |
| ほか | 相続人申告登記の制度があります | スマート変更登記（職権登記）の制度があります |
相続した空き家を売却する場合の譲渡所得の3,000万円特別控除については、適用期間が延長され、買主が譲渡後に耐震改修工事または除却工事を実施する場合も適用対象に加わりました。制度の詳しい内容は空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）についてをご覧ください。適用できるかどうかはご事情で変わりますので、税理士とあわせてご相談ください。
§03置いたままにしておくと、選べる手が減っていきます
- 解体のタイミングを間違えると税負担が跳ね上がります建物を解体して土地として売る場合、解体の時期に注意が必要です。建物が無くなると住宅用地の特例から外れ、土地分の固定資産税が約6倍と高額になる蓋然性があります。売れるあてが立つ前に壊してしまうと、その状態で年をまたぐことになります。
- 接道義務を満たしていない土地は、壊すと建て直せなくなります前面道路との関係で接道義務を満たしていない物件は、一度解体してしまうと再建築することができなくなってしまいます。中野区には昔からの細い路地に面した敷地が多く、これは実際に起きる話です。解体の相談をいただいたとき、当社が最初に確認するのはここです。
- 「管理不全空き家」に指定されると税の特例が外れます空家等対策特別措置法が改正され、適切に管理されていない空き家は「管理不全空き家」に指定されるようになりました。指定から勧告まで進むと、住宅用地の特例（固定資産税の減額）が外れ、従来の6倍の税負担になる可能性があります。
- 傷むほど、売り方の選択肢そのものが狭まります人が住まなくなると通風も通水も止まり、湿気がこもって建具や畳から傷みはじめます。雨漏りやシロアリの発見も遅れます。建物の状態が落ちるほど、住宅診断を付けて売る道も、そのまま住みたい買主に届ける道も選びにくくなります。どうするか決めていない段階だからこそ、選べる状態のまま保っておくことに意味があります。
§04中野区の空き家で、あとから出てくる論点
ここに並べたのは、当社が実際に相談を受けてきた論点です。買主のお客様には、こうした事柄を購入前に必ずお伝えしています。売主のお立場でご相談いただく場合は、同じ内容を売りに出す前に確かめる、という使い方になります。先に分かっていれば手の打ちようがあり、後から出ると値引きの理由になります。
| 論点 | 何が起きるか | 先に確かめること |
|---|---|---|
| 前面道路・私道 | 私道の持分や通行・掘削の同意が無いと、買主の融資や工事が止まります | 建築基準法上の道路に当たるか、持分と同意書の有無 |
| 接道義務 | 満たしていない敷地は、解体後に再建築できなくなります | 間口と道路幅、路地状敷地の形状 |
| 境界・越境 | 土地・建物の面積が謄本どおりとは限りません。隣地の配管が敷地内を通っていることもあります | 確定測量図の有無、越境の覚書、先代同士の口約束の有無 |
| 擁壁（土留め） | 高低差があると擁壁が必要になり、今後のメンテナンスに数百万円から時に1,000万円という金額がかかることがあります。既存擁壁は材質・工法が現行基準に合わないことが多く、安い物件ほど注意が要ります | 擁壁の種類、検査済証の有無、既存不適格かどうか |
| 地盤・液状化 | 液状化のしやすさには土の粒径が大きく関係します | 地盤調査書、同じ敷地内で数値が大きく違わないか |
| 建物の状態 | 住宅診断で「問題なし」となった物件でも、後から不具合が起きた場合に保証されるわけではありません | 診断の範囲、保証を別に付けられるか |
| 告知事項 | 過去の出来事は、宅建業法上の告知義務に当たれば重要事項説明書に記載します。何年前まで遡るかの明確なルールはありません | いつ何があったか、近隣にどこまで知られているか |
| 共有名義 | 持分を持っている方は、いつでも共有物の分割を請求できます（民法256条1項） | 持分割合、固定資産税を誰が払ってきたか |
| 地方のご実家 | 農地は買える人の資格が農地法等で厳しく定められています。山林は樹種・樹齢・傾斜・搬送経路で金額が大きく分かれます | 地目、調整区域などの制限、搬出経路 |
当社は、告知義務に当たるかどうかにかかわらず、把握していることは可能な限りお伝えする方針を取っています。所有者の方には気の進まないお話をすることもありますが、あとから出てきて話が壊れるより、先に手を打つほうが結果として高く・早くまとまります。
§05ご相談いただけること
売りに出す前の洗い出し
§04 の論点を、その土地・その建物について一つずつ確かめます。関係各所への調査もお受けしています。中野区を拠点にしていますので、周辺の相場や再開発の情報も踏まえてご説明できます。ここまでで「売らない」という結論になっても構いません。
仲介でお売りする
中古住宅の売買では、ホーム・インスペクション（住宅診断）について説明することが2018年4月から義務化されています。当社はJIO（株式会社日本住宅保証検査機構）の指定事業者として、お預かりした物件に住宅診断のほか、中古住宅保証やハウスクリーニングを実施しています。買主の不安を先に減らしておく、という考え方です。
ビディング方式（競争入札制）
ご希望の方には、買主に条件を出し合っていただく「ビディング方式」もご用意しています。すべての物件に向く方法ではありませんので、その土地の状況をお聞きしたうえで、向いているかどうかからご相談ください。
当社で買い取る
仲介（買主を探す）だけでなく、自社で買い取る買取業務にも力を入れています。人に見られたくない、早く手離したい、傷みが進んでいて手直しから話が始まってしまう——こうしたご事情のときは、買取のほうが早く収まります。査定は無料です。
傷んだお家でも大丈夫です。査定は無料で、内容は厳守します。ご相談だけでも歓迎です。家財や不用品が残ったままでも構いません。空き家・土地のことでしたら、何でもご相談ください。
§06当社の立ち位置
株式会社マークスについて
- 東京都知事免許を受けた宅地建物取引業者です
- （公社）全日本不動産協会 会員／（公社）不動産保証協会 加盟
- JIO（株式会社日本住宅保証検査機構）の指定事業者（ホーム・インスペクション）
- 中野の本店と、新宿のオフィスの2拠点で動いています
- グループ会社：株式会社FAVORS
- 不動産の売買・賃貸・管理およびその仲介、各種コンサルティング業務
- 不動産案件に特化した弁護士事務所と連携しています。税理士・弁護士といった専門家とご一緒することで、法的な問題や税金の問題もまとめてご相談いただけます
登記の手続きそのもの（相続登記、住所等変更登記）は司法書士の領域、相続税の申告は税理士の領域で、当社が代行することはできません。当社がお引き受けするのは、その不動産に何があるかを調べ、売る・買う・貸すの形にするところです。免許番号・所属団体・所在地・地図は、このページ下部の会社概要欄に出ています。
§07代表ごあいさつ
物件情報を探すと、どこを見てもきれいな紹介文と写真が並んでいます。良いところは大きく書かれ、聞かなくても営業から伝えられます。それに比べて、その物件が抱えているネガティブな面は、できるだけ気づかれないように、説明も簡単かつ楽観的に済まされているのが現状です。
マイホームという大きな買い物であるにもかかわらず、その金額の大きさに比例した情報が開示されていない。私たちは、そのアンバランスな家探しの環境でいいのだろうか、とずっと考えてきました。お客様が本当に知りたいのは、そして私たちが本当に言わなければならないのは、完全に中立な立場からの率直な意見です。とりわけ、不動産の隠れたネガティブな面を、こちらから積極的にお伝えすること。そのうえで、お客様にとってのベストなご提案をすること。それが私たちのやるべきことだと考えています。
空き家のご相談も同じです。売り急がせることはいたしません。忖度なし・営業トークなしで、その土地に何があるのかからお話しさせてください。
§08他県にお住まいの所有者・ご親族の方へ／対応エリア
ご相談を承っている範囲
- 東京都中野区（本店所在地・売却強化エリア）
- 東京23区を中心に東京都内
所有している不動産が遠方でお困りの方、まずはお電話・メールでご相談をお受けいたします。相続不動産の売却時の専門的なご相談も可能です。税理士、司法書士、弁護士といった各種専門家と連携してスムーズな相談をサポートします。プライバシー厳守で対応させていただきますので、お気軽に査定と併せてご相談ください。
中野区という土地について
中野区を拠点に地域密着で活動しているため、周辺の相場や再開発情報を熟知しています。駅から近い物件や、中野区特有の細い路地に面した物件など、一見評価が難しい不動産でも、その土地の本当の価値を反映した査定をお出しできます。路地の奥、間口の狭い敷地、古い擁壁を抱えた土地——数字だけでは出てこない部分は、現地を見てはじめて分かります。
§09ご相談から売却・買取までの流れ
お引渡しの前には物件に集まっていただき、境界の明示や設備の使用方法とあわせて、汚れやキズを確認する立会いを行います。汚れやキズは事前に直してお引渡しいたします。
§10よくある質問
※このページの掲載内容は、株式会社マークス ご担当者様のご確認のもと公開しています。
| 業種 | 不動産取引会社 |
|---|---|
| 相談内容 | 空き家を売りたい, 空き家査定, 空き家のリフォーム・リノベーション, 空き家を貸したい, 空き家買取, 空き家売却, 中古住宅・中古マンション・空き地買取 |
| 主な業務 | 購入：物件のご提案（お客様のお考え、ライフプラン等についてのヒアリングを実施）／売却：ホーム・インスペクション（住宅診断）、中古住宅保証、ハウスクリーニング、ビディング方式（競争入札制）による高値売却システム |
| 郵便番号 | 〒164-0001 |
| 所在地 | 東京都中野区中野4-2-13 JR中野北口富士ビル |
| 電話 | 03-5318-9390 |
| FAX | 03-5318-9391 |
| 会社名 | 株式会社マークス |
| 代表者 | 代表取締役 宇佐見 祐 |
| 営業時間 | 10:00〜19:00 |
| 定休日 | 毎週火曜・水曜 |
| その他 | 東京都知事免許（3）第94014号 （公社）全日本不動産協会 （公社）不動産保証協会 JIO（株式会社日本住宅保証検査機構）の指定事業者 |
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