株式会社Blue

『空き家問題』という難しい分野に、これほど情熱を注いでいる原点。事業を行う上での大切にしている理念や哲学はありますか。

空き家って問題なのだけど、空き家がないと不動産は流通しない。なのであった方が良いかよくないかというと、実はあった方がいい。ただ、ありすぎると課題になる、問題になってしまうというものなのですけど、空き家になる原因というのがいくつかあるのですが、
ひとつは宅建業法に問題があると考えています。まず3%の手数料、地方の安い物件ですと3%の手数料+6万円の報酬、実際30万円程度の空き家の仲介業務をやる大手不動産業社はいないです。すべてに対応していたら移動するだけで赤字になってしまいます。それならば東京のど真ん中で仕事をやっていた方が効率がいいわけです。なので地方で空き家が増えるというのは業法の問題でもあるんです。
もうひとつは自分たちの相続した物件の適正な価格が分からない。これは情報の非対称性というのがあり、不動産業者は知っていても一般の方はわからない、こういった情報の非対称性という問題が邪魔して、お客様が高く売れると解釈している人もいる。例えばバブルのころに手に入れた物件を実際査定してみると、数万円、数十万になり、そんなわけないだろうという人がいる。流通するかどうか、価格が適正かどうか、それが業者が持っている価格と売主が思っている価格に乖離があるので、空き家が増えている。そういう要因もあります。
それと、不動産業者の信頼性が低いというのがあります。中小の企業に対しては騙されると思って怖いというところで頼まないですし、大手なんかは安い物件をなかなか取り扱わないところもあります。

それらが総合して、空き家が増え続けている。これが課題と考えています。
これに対して、一石を投じるわけですが、こういった課題に対して、対応できる会社とできない会社があるわけです。
できる会社というのは収益源、仲介業務や買取業務を目的としていない会社と思ってます。例えば弊社は家主業なので、何とか売り上げを建てることができているわけですが、不動産業のプロとして、お客様から頂ける手数料や買取転売による収益を目的としていないので、地方の山林なんかが来ても対応できるんです。他の会社さんですと、そこで収益を得なければならないので、当然黒が出るように業務をしなくてはいけない。こういった違いが明確に現せたら、より弊社への反響が増えるのではないかと思っています。まぁ、そういう信頼性を形にするとか、目に見えるのようにするのは難しいのですけどね。

空き家所有者が陥りやすい間違いや、見落としがちなポイントがあれば、教えてください。

空き家は思った以上に傷みやすいです。
空気が滞留するとカビやすくなって、カビが劣化の要因の一つとなります。ほったらかしていいことは何もないです。
とくに住宅なんかはマンションよりも劣化が早いです。台風の後とか雨どいにゴミがたまって、雨漏りの原因となって湿気でシロアリも来ますから、劣化が早まってきます。草なんかもボーボーになって、処理が大変だったり費用が掛かったりしてしまいます。
なので、「何もしない」というのが特によくないです。コストも発生しますし、劣化もするし、お金もうまない。それならば、貸して運用するなり、早く売却して資金化して違うもので運用する方がいいと思います。
ずっと持ってらっしゃるだけというのは、やめた方がいいです。
アメリカの富裕層なんかですと、友人にしたい三人の職業というのがあるのですが、「弁護士」「税理士」「不動産業者」なんですね。まぁ、不動産業者は不動産含むファイナンシャルアドバイザーなんですが、世の中で大きなもの、これを動かす三人がいれば良いとされるのですが、これが日本ですと「不動産業者」と言わないところが信頼性が低いところだと思っているんです。ここが改善しないと、「何もしない」方が「どうしたらいいかわからない」時に「誰に頼んでいいか」解決しない、怖くて頼めないと思っています。なので弊社としてもお客さまが安心して頼めるような店方なんかができたらいいのではないかなと思っています。

空き家を『買い取る』際、最も重視して評価しているポイントは何ですか?

物件のデューデリ(細かい調査)でしょうか。「何も見ずに買います」「感覚でこれはいくらです」ということは当然しておりませんが、きちんと物件評価をした上で、どこにどう問題があるかというところを明らかにしていく。
それは仲介にしてもきちんと調査をする。で、本来の私共のビジネスってコンサル担当なんです。不動産コンサルティングというのが本業なので、例えば売りたいとなったら、その物件を調査して問題点があったら、評価から下限値を下げるのではなくて、そこを改善して、バリューアップさせる、それが本来のお客様へのコンサルティングだと思うんですね。
ただこれが「買取り」と限定してしまうと、これは仕入れになるのでプロとしては安く買うのが仕事となるので、ちょっと理念としては難しいところなんですね。ただ、専門家が悪い部分を指摘して、経験値の少ないお客様が行うと大変難しいのでプロにお任せして全部「まるごと買取」ます。というのを弊社では行っています。今回の「買取」というのは、こちらで考えています。それなので問題も含めてプロにお任せください。

今までの案件で印象に残っていたものなどはございますか

やはりどうしようもない案件になります。
「多少雨漏りがしてました」という話だったので、雨漏りしている程度ですと思ってほったらかしにしていたとのことでしたが、実際見てみると、雨が畳を腐らせて木材が腐食し始めて、二階の床が抜けて、さらに一階の床も抜けている。柱もシロアリ被害にあい、もう建て替えした方が早いのかなという物件を買取りさせてもらったことがあります。
ただ、街の雰囲気とかSDGsとかいろいろなことを鑑みた時に、なんでもかんでも建て替えた方がいいというわけではなくて、街の顔としてその建物の雰囲気を活かした利用方法をプロとして判断するときもありまして、その時は建て替えをする方が安かったのだけれど、古民家として再生させてワインのお店としてリリースしました。
そのように、最有効使用の原則とか、SDGs、ESGといったことも視野に入れて多角的に判断してます。
もちろん、この建物を使ってほしいという「想い」なども継承することもあります。
本当に不動産のプロという視点から、どういう運用がいいのかご相談させてもらって進めています。

空き家で悩み、どうすればいいかわからず立ち止まっている方へ、専門家としてメッセージをください

繰り返しになりますが、「誰に頼んでいいかわからない」というのが解消すれば、年間100万戸ずつ増えている空き家というのが減っていくのかなと思っているんですね。
不動産って義務教育の過程では教えてくれないのに、これで社会に出て自分の家を買わなきゃいけなかったり、親からもらって相続した物件を活用しなくてはいけないとか、誰も教えてくれないのでできないので、情報発信もしてはいますが、お客さんはもう少し不動産の勉強をするとか、情報発信をしている会社とか、信頼というところに目を向けていただけると、本当のプロに出会えるのかなと思います。
我々は不動産のプロとして、専門家が自分たちで、不動産マーケットで食べれるようにしながらプロサービスをしていくというのが本当のプロかなと思っています。故に利他的な活動をしていますので、それを見つけていただけるような知識を付けていただければ幸いです。