初年度掲載 2025
その空き家は、
まだ使えるのか。
調べてから決めます。
空き家をどうするかで手が止まっている方の多くは、売る・貸す・壊すのどれを選ぶかで迷っているのではなく、その手前で止まっています。この家がいまどんな状態なのかを、誰も教えてくれないからです。キューブコンセプト株式会社は、建物の調査・診断を本業にしてきた一級建築士事務所です。ホームインスペクション（既存住宅現況検査）、耐震診断、赤外線サーモグラフィと打診による外壁調査、ドローンを使った屋根・高所の調査、コンクリートの強度測定、アスベストの調査・分析——これらを社内で実施しています。そのうえで令和6年7月に宅地建物取引業の登録を受けました。まず状態を確かめ、それから直す・売る・解体するを選ぶ。この順番を一社の中で通せることが、当社にご相談いただく理由です。
§01いま、その空き家で止まっているのはどこですか
- 相続した京都市内の実家が空いたままで、売るか貸すか残すかを決められていない
- 築年数が古く、そもそもまだ人が住める状態なのかどうかが分からない
- 旧い木造で、大きな地震が来たときにどうなるのかが不安になっている
- 雨漏りやひび割れが気になるが、どこがどれくらい傷んでいるのか自分では見当がつかない
- 解体して更地にしたほうがいいのか、建物を残して売ったほうがいいのか判断できない
- リフォーム会社と不動産会社の両方に聞いたが、言うことが違って決めきれない
- 遠方に住んでいて、現地を何度も見に行くこと自体が難しい
- 古い建物なので、解体するときにアスベストが出てこないかが気になっている
この段階で、売る・貸す・残すを決めていただく必要はありません。当社がまずお受けするのは、その建物がいまどういう状態なのかを測って言葉にするところまでです。判断の材料が揃っていない状態で結論を急ぐと、あとから戻れない選択をしてしまうことがあります。
§02先に、期限のある手続きを押さえてください
相続で受け取った不動産には、いま登記の期限がついています。建物をどうするかを決めるより前に、こちらは動きます。登記の手続きそのものは司法書士の領域ですので当社が代行することはできませんが、期限を知らないまま過ぎてしまう方が実際にいらっしゃるので、はじめにお伝えしています。
| 項目 | 相続登記の義務化 | 住所等変更登記の義務化 |
|---|---|---|
| 対象 | 不動産の所有者が死亡し、所有権が相続人に移転した場合 | 登記名義人自身の住所・氏名（名称・所在地）が変更された場合 |
| 義務開始 | 2024/4/1 | 2026/4/1 |
| 申請期限 | 取得を知った日から3年以内 | 変更があった日から2年以内 |
| 過料 | 10万円以下 | 5万円以下 |
| 経過措置 | 2024/4/1以前の相続も対象（2027/3/31まで） | 2026/4/1以前の変更も対象（2028/3/31まで） |
| ほか | 相続人申告登記の制度があります | スマート変更登記（職権登記）の制度があります |
相続した空き家を売却する場合の譲渡所得の3,000万円特別控除については、適用期間が延長され、買主が譲渡後に耐震改修工事または除却工事を実施する場合も適用対象に加わりました。制度の詳しい内容は空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）についてをご覧ください。適用できるかどうかはご事情で変わりますので、税理士とあわせてご相談ください。
§03置いたままにしておくと、選べる手が減っていきます
- 解体のタイミングを間違えると税負担が跳ね上がります建物を解体して土地として売る場合、解体の時期に注意が必要です。建物が無くなると住宅用地の特例から外れ、土地分の固定資産税が高くなります。売れるあてが立つ前に壊してしまうと、その状態で年をまたぐことになります。
- 壊してしまうと、直して使う道が消えます当社は建物の長寿命化を仕事にしてきた会社です。調べてみると構造そのものは健全で、傷んでいるのは屋根と外壁と水回りだけ、という空き家は珍しくありません。壊す判断は、直す場合との比較ができてから出しても遅くありません。逆に、壊してからでは比較そのものができなくなります。
- 「管理不全空き家」に指定されると税の特例が外れます空家等対策特別措置法が改正され、適切に管理されていない空き家は「管理不全空き家」に指定されるようになりました。指定から勧告まで進むと、住宅用地の特例（固定資産税の減額）が外れ、従来の6倍の税負担になる可能性があります。
- 傷みは、見えないところから進みます当社が調査に入る空き家で毎回のように出てくるのが、雨漏りとシロアリです。どちらも室内から見える範囲には最後に現れるので、気づいた時点で構造材まで及んでいることがあります。当社が外壁の浮きや剥離を赤外線と打診で調べるのは、表からは分からない段階で見つけるためです。
§04調べると、何が分かるのか
上の表は、当社の調査部が日々の業務として行っているものだけを並べています。空き家をどうするかを決める前に、どれか一つでも数字にしておくと判断が変わります。すべてを実施する必要はありませんので、そのお家に何が要るかからご相談ください。
| 調べること | 使う方法 | 分かること・次の判断 |
|---|---|---|
| 建物の現況 | ホームインスペクション（既存住宅現況検査） | 構造・雨漏り・給排水がどこまで傷んでいるか。そのまま売れるのか、直してから売るのか |
| 地震に対する強さ | 耐震診断（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造） | いまの基準に対してどれくらい足りないか。補強で届くのか、建て替えを考えるのか |
| 外壁・タイル | 打診調査／赤外線サーモグラフィ | 浮き・剥離・ひび割れがどこにどれだけあるか。改修の範囲と、落下の危険の有無 |
| 屋根・高所 | 高解像度赤外線カメラを積んだドローン | 足場を組まずに屋根や高い所の状態が見えます。調査そのものの費用を抑えられます |
| 基礎・擁壁など | コンクリート構造物調査（コア採取による強度測定・配筋探査） | コンクリート部分の強度と、鉄筋がどこに入っているか |
| 外壁の仕上げ | 外壁劣化調査・引張試験（モルタル・タイル・塗装・塗膜） | 塗り替えで足りるのか、下地からやり直す必要があるのか |
| 有害物質 | アスベスト調査・分析 | 解体や改修の前に必要です。含有の有無で工事の手順も費用も変わります |
| 法令上の扱い | 建築基準法12条 定期調査・報告 | その建物が報告の義務がかかる用途・規模に当たるかどうか |
当社は建物の調査・診断を長く本業にしてきたため、「直せます」と言うためにも「直しても割に合いません」と言うためにも、同じ調査を使います。結論を先に決めて調べることはいたしません。調査の結果、解体して土地としてお出しするほうがよいと判断した場合は、そのようにお伝えします。
§05調べたあとに、当社がお引き受けできること
まず、状態を見る
§04 の調査から、そのお家に必要なものを選んで実施します。空き家の場合、まず入っていただきたいのはホームインスペクションと、旧い木造であれば耐震診断です。遠方にお住まいで立ち会えない場合も、現地調査のうえで結果をお送りできます。何を調べるべきかが分からない段階でのご相談で構いません。
直して使う・貸す
一級建築士事務所として設計・監理を行い、施工・改修も自社で受けています。リフォーム・リノベーション、外壁の改修（注入・タイル張替）、耐震補強の計画まで、調査を担当した者がそのまま設計に入ります。調べた人間が図面を描くので、現況と計画がずれません。
売る
令和6年7月に宅地建物取引業の登録を受け、仲介業務をお受けしています。建物の状態を先に把握したうえでお出しできるため、買主の方に何をどう説明するかがはじめから決まっている状態で売り出せます。売り方は、現状のままお出しする・解体して更地にする・分筆して不要な分だけ手放す・当社がお引き取りする、の四つからお選びいただけます。空き家・空き地・中古住宅・中古マンションのいずれもお受けしています。
解体する
令和6年12月に建設業の許可業種を追加し、解体工事を含む19業種を扱えるようになりました。令和7年4月からはアスベストの調査・分析も行っています。解体の前にアスベストの調査が要ることをご存じない方が多いのですが、ここを飛ばすと工事が止まります。調査から解体まで同じ会社で進められます。
ご相談だけでも歓迎です。家財や不用品が残ったままでも構いません。空き家・空き地のことでしたら、何でもお聞かせください。
§06どこまでを自社で行っているか
キューブコンセプト株式会社について
- 一級建築士事務所（平成19年12月 登録）／建築部・調査部の二部門で動いています
- 一般建設業（建築工事業）の登録は平成21年11月。令和6年12月に解体工事を含む19業種を追加
- ホームインスペクション（既存住宅現況検査）業務は平成29年3月に開設
- 宅地建物取引業の登録は令和6年7月。京都府宅地建物取引業協会
- アスベストの調査・分析は令和7年4月から（ベネラボ提携）
- 加盟団体：京都府建築士事務所協会／日本赤外線劣化診断普及協会（JAIRA）／ソフトコアリング協会／株式会社日本住宅保証機構（JIO）
- 在籍資格：一級建築士・二級建築士／一級・二級建築施工管理技士／既存住宅現況検査員／BELCA建築仕上診断技術者／特殊建築物調査資格者／建築設備検査員／JAIRA赤外線サーモグラファー ステップ1・2／ソフトコアリング特別講習修了者／配筋探査技術者／宅地建物取引士／管理業務主任者 ほか
- 平成19年に京都市西京区で創業。平成27年に上鳥羽事業所を開設し、令和6年5月に本店・本社を南区上鳥羽へ移しました
登記の手続きそのもの（相続登記、住所等変更登記）は司法書士の領域、相続税の申告は税理士の領域で、当社が代行することはできません。当社がお引き受けするのは、その建物がいまどうなっているかを調べ、直す・売る・解体するの形にするところです。所在地・電話番号・地図は、このページ下部の会社概要欄に出ています。
§07代表ごあいさつ
建築物やコンクリート構造物は、以前は「古くなると壊して造り直す」というスクラップ＆ビルドの考え方が主流でした。しかし近年は技術の発達で構造物の長寿命化が進み、環境への配慮からも、また安全性の面からも、現況の状態を調査・診断して把握したうえで、古くなったところ・傷んだところを改修し、ながく使い続けていく——「ストック＆リノベーション」という維持保全の考え方が普及してきています。
まわりの環境や時代からの陳腐化、建築的・設備的な老朽化、現行の基準法への適合の遅れ。いろいろな観点から調査・診断し、これからもながく健全な状態を保てるよう、お手伝いをさせていただきたいと考えております。私たちは時代とともに歩み、未来への継承のお手伝いをさせていただきます。古きを大切にし、現存する環境の調査・診断を通じて、健全に未来へつなげていきます。
空き家のご相談も、この考え方の延長にあります。壊すことを止めるつもりはありません。ただ、壊す前に一度、いまの状態を見せてください。そのうえで残すのか、手放すのかを決めていただければと思います。
§08京都を離れて暮らしている方へ／伺える範囲
現地に伺っている範囲
- 京都府（本店所在地＝京都市南区上鳥羽）
- 京都市 伏見区・下京区・中京区
京都のご実家だけが残り、ご本人やご家族は他府県で暮らしている——というご相談を多くお受けします。現地に入るのは当社の調査部ですので、毎回お立ち会いいただく必要はありません。調べた内容は写真と所見にまとめて、お手元に届く形でお送りします。相続がからむ場合は、税理士・司法書士・弁護士と連携して進めます。伺った内容を社外に出すことはありません。
京都の古い家について
京都市内には、間口が狭く奥行きのある敷地や、隣家と壁を接した町家型の建物、増改築を重ねて現況と図面が合わなくなっている家が数多くあります。図面が残っていない、いつ何を直したのか分からない——こうしたお家ほど、調査で分かることが多くなります。当社は打診・赤外線・ドローンといった、建物を壊さずに中を見る方法を業務にしていますので、まず現況を確かめるところからお手伝いできます。
§09ご相談から、方針が決まるまでの流れ
02 の現地調査の段階で「調べるまでもない」と分かることもあります。その場合は、そこでお伝えします。調査を増やすことが目的ではありません。
§10よくある質問
※このページの掲載内容は、キューブコンセプト株式会社 ご担当者様のご確認のもと公開しています。
| 特選エリア | 京都府京都市南区 京都府京都市伏見区 京都府京都市下京区 京都府京都市中京区 |
|---|---|
| 業種 | 不動産取引会社 |
| 相談内容 | 空き家を売りたい, 空き家査定, 空き家買取, 空き家売却, 中古住宅・中古マンション・空き地買取 |
| 主な業務 | 建築設計・管理、施工・改修、特殊工法打音調査、コンクリート構造物調査、赤外線・打音調査、ホームインスペクション・家屋調査、定期報告調査業務、耐震診断（改修提案）調査、ドローン＆赤外線サーモグラフィ調査、宅地建物取引業、アスベスト調査＆分析 |
| 郵便番号 | 〒601-8101 |
| 所在地 | 京都府京都市南区上鳥羽高畠町24番１ CUBE BLD 301 |
| 電話 | 075-693-9900 |
| FAX | 075-693-9901 |
| 会社名 | キューブコンセプト株式会社 |
| 代表者 | 代表取締役 西野 孝明 |
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