空き家査定の基礎知識｜正しい価格を知ることが最初の一歩

机上査定は住所・土地面積・築年・成約事例などのデータから概算を出す方式で、早ければ当日〜1・2日で提示可能です。訪問査定は現地で建物の傷み、接道・越境、日照・眺望、騒音、再建築可否などを確認し、より精度の高い価格帯を提示します。迷ったら机上→訪問の二段階で進めるのが一般的です。

• 立地・需給：駅距離、商業・教育施設、エリアの在庫と成約速度。
• 土地要因：地形・間口・接道条件、用途地域・建ぺい率/容積率、再建築可否、地勢。
• 建物状態：雨漏り・腐朽・シロアリ・設備故障、増改築の適法性。
• 権利関係：私道負担、越境・境界未確定、賃借人の有無、地役権など。
• 市場比較：近隣の成約/売出事例、競合物件の質と価格帯。

査定価格は市場想定の成約見込み帯です。売出価格は戦略上それより高めに設定することがあり、反響に応じて調整します。業者による買取価格は、再販売コスト（リフォーム・解体・残置撤去・期間リスク等）を考慮するため、一般に査定のレンジ下限〜それ未満になることが多いです。

• 登記事項証明書（権利関係）・固定資産税納税通知書
• 公図・地積測量図・境界確認書（あれば）
• 建築確認通知書・検査済証・増改築の図面/契約書（あれば）
• 過去の修繕履歴、設備の不具合メモ、越境・雨漏りなどの告知事項
• 写真（外観・主要室・設備・周辺環境）――リモート机上査定の精度向上に有効

多くの仲介会社の査定は無料です。目安として、机上査定：当日〜2営業日、訪問査定：3〜7営業日程度。特殊要因（再建築不可・越境是正・借地・共有など）がある場合は追加確認に時間を要します。

• 第一印象：通風・換気、簡易清掃、庭木の整理、通電/通水で室内の見え方を改善。
• 書類整備：境界・図面・修繕履歴が揃うと不確実性が下がり、価格が安定しやすい。
• 価格のブレ対策：複数社査定は有用ですが、根拠（事例・ロジック）の確認が最重要。根拠の薄い高値提示はその後の値下げリスクに注意。

固定資産税評価額は税負担算定の基準で市場価格とは乖離があります。相続税評価額（路線価等）は相続税計算の基準で、市況や建物状態を十分に反映しないことがあります。不動産鑑定評価は不動産鑑定士が行う公的性格のある有料評価。一方、仲介会社の「査定」は売買マーケットでの成約想定レンジを示す民間見積もりです。用途に応じて使い分けましょう。